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Viager / Le conseil du notaire : « Un excellent produit, des précautions indispensables … »

le 07 février 2017 - Eric SEVEYRAT - Dossiers - article lu 190 fois

Viager / Le conseil du notaire : « Un excellent produit, des précautions indispensables … »
ES - Me Thierry Jullien

En matière de viager, la sécurité est plus que jamais requise, étant donné la matière sensible et humaine placée au cœur de la transaction. Le point de vue du notaire, avec Me Thierry Jullien.

« Il n’y a pas de cadre juridique dédié au viager, explique Me Thierry Jullien, notaire à Lyon, le viager obéit à la vente immobilière ordinaire assortie de clauses adaptées, qu’il faut impérativement stipuler dans le contrat ».

Environ 5000 viagers immobiliers sont signés chaque année en France. Faut-il le rappeler ? Toute vente viagère passe devant notaire. Tout bien immobilier (habitation, locaux professionnels ou commerciaux) peut être vendu en viager : « 90 % des biens sont vendus occupés, 10 % sont vendus libres » précise Me Jullien.

Le plus souvent, la vente est assortie d’un bouquet (partie du prix payée comptant, de l’ordre de 5 à 20% du prix total), qui sera un « matelas de sécurité financière pour le vendeur ». Quant à la rente, elle sera indexée sur l’évolution du coût de la vie.

Son calcul est complexe mais « Nous avons accès à un logiciel sophistiqué de calcul fourni par le conseil supérieur du notariat qui prend en compte les tables de mortalité et le taux de rendement du bien.»

Le vendeur sera protégé par une clause résolutoire qu’il convient de stipuler au contrat en cas de défaut de paiement de la rente. Au terme d’un mois seulement après un commandement de payer d’un huissier ou en cas de défauts de paiement fréquents, la vente pourra être annulée. « Le vendeur récupérera ainsi son bien… et il pourra souvent conserver le bouquet et les rentes déjà encaissés ! ». Autre garantie efficace, le vendeur bénéficiera également d’une hypothèque à son profit sur le bien vendu.

D’autres précautions sont indispensables, et Me Jullien de préciser : «  Il vaut mieux éviter de vendre à un commerçant, artisan, société commerciale et d’une manière générale à toute structure éligible aux procédures collectives. En cas de procédure de sauvegarde, de redressement, ou pire, de liquidation judiciaire, le vendeur risque en effet de ne jamais être payé, voire même de ne jamais récupérer son bien ! »

La vente pourra par ailleurs être annulée si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat. Cependant le notaire ajoute : « Le viager peut être un lien social, et… motiver parfois le vendeur à vivre longtemps…». On a même vu des acquéreurs se rendre aux obsèques de leur vendeur […] La possession d’un bien en viager est en tout cas un pari sur l’avenir. Il faut qu’il y ait un « aléa » côté vendeur comme côté acquéreur. Le vendeur ne doit pas être gravement malade au moment de la vente […] ».

L’acquéreur a, quant à lui, intérêt à acheter plusieurs biens en viager, s’il le peut, pour mutualiser le risque de longévité de ses vendeurs. Il doit avoir la capacité financière de payer longtemps et s’assurer que ses enfants pourront bien continuer à payer s’il vient à décéder… avant le vendeur !
Il peut toutefois couvrir ce risque par une assurance décès d’autant plus qu’il doit aussi faire face aux gros travaux (non déductibles des impôts si le bien ne peut pas être loué du fait de l’occupation par le vendeur). Par ailleurs, si le vendeur d’un bien occupé libère les lieux de son vivant, une augmentation de la rente de 25 à 30 % pourra avoir lieu… « à condition de l’avoir prévu dans le contrat !».

Quant au montant de la rente : « Acquéreur et vendeur ne seront jamais pleinement satisfaits, affirme Me Thierry Jullien, il y aura nécessairement une négociation … » Fiscalement, pour une vente à compter de 70 ans, la rente ne sera taxée chez le vendeur que sur une base de 30 %, avantage considérable »

Les ventes en viager familiales sont dans la plupart des cas à fuir. Ainsi, si ses frère et sœur n’y ont pas consenti, la vente par ses parents à un enfant pourra le faire payer deux fois (d’abord la rente et ensuite la succession). Par ailleurs, une telle vente pourra être très facilement requalifiée en donation déguisée par le fisc, avec à la clé droits de donation, intérêts de retard et pénalité pouvant aller jusqu’à … 80 % !». Autant réfléchir !
« Le risque fiscal est tout aussi avéré dans le cadre d’une fausse vente en viager au profit d’un présomptif héritier (l’on pense notamment aux neveux et nièces), à fuir absolument ! »

Pour Me Jullien : « Le viager est un excellent produit patrimonial pour le vendeur comme pour l’acquéreur, à condition de prendre toutes les précautions indispensables. Pour le vendeur, à réaliser dans l’idéal entre 75 et 85 ans, très souvent ce sont des personnes sans enfant. … Mais, même avec enfants, un viager peut être une excellente solution pour compléter une retraite insuffisante, pour anticiper les risques financiers de dépendance …»



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